咨询院 吴雨辰
“片区开发项目”因项目体量大、有一定的盈利性，在近年受到政府及社会资本的广泛关注。但是无论政府也好，社会资本也好，都只有在项目盈利后才能真正分享到片区开发“增值红利”、实现共赢的目标。因此，片区开发的投资回报机制和盈利模式设计对片区开发项目的成功至关重要。
一、片区开发主要收入来源分析
片区开发收入来源根据片区开发过程汇总的环节不同而有所不同，即使是相同环节，不同企业收入来源也不尽相同。
根据片区产业开发价值链，即一级土地整理、主体设施开发、配套设施开发和园区运营管理，现阶段在各环节中片区开发普遍存在的收入来源主要有：一级土地整理环节的收入来源主要是政府性基金收入，税收收入，主体设施开发环节的收入来源包括物业租售模式（含出租、出售和租售结合）、定制开发模式、收购回租模式下产生的收入，配套设施开发环节的收入来源主要是配套设施开发模式下产生的收入，园区运营管理环节的收入来源包括股权投资模式、基金管理模式、增值服务模式下产生的收入。
1．政府性基金收入
对土地进行一级开发，主要以土地溢价增值而获取利润。土地出让金属于政府收入，无法直接让渡，需按照政府性基金预算安排。
政府性基金收入的主要来源是土地出让金收入。由于土地征拆支出在片区开发支出中占比巨大，且在一二级联动、土地收益分成等违规模式被严格禁止的情况下，单纯依赖后续商业开发，在绝大多数情况下，是不可能收回土地征拆成本的。这一点，在多年的理论和实操层面上均已得到充分验证，片区开发必须依赖土地出让收入。土地出让是地方政府获得财政资金与重大项目开发建设资金的主要途径，也是我国经济发展的重要保障。
2．税收收入
税收收入也属于政府收入，无法直接让渡，税收是一般公共预算的主要财政收入，主要安排用于保障和改善民生、推动经济社会发展、维护国家安全、维持国家机构正常运转等方面的收支预算。
3．物业租售
进行项目开发，通过物业出售或物业出租或租售结合的方式获取利润。
物业出租是指开发商通过将片区主体设施出租向入驻企业收取租金的获利形式。这种经营形式可以提高企业的入驻率，能为开发企业获得持续稳定的租金收益，还可通过后期对物业的经营，实现物业价值的增值。但是，由于物业出租方式对开发商的实力要求很高，且物业出租资金回收慢，获得利润的周期长，企业很容易陷入资金链断裂的困境。
物业出售是开发企业将片区主体设施如厂房、办公楼、写字楼、配套商业等出售给入驻企业的获利形式。这种经营方式采取的是一次性交易，有利于开发企业快速回笼资金，降低开发企业经营风险，但也对入驻企业设置了门槛，入驻企业需要拿出大量资金来购买资产，很多没有购买力的客户就被挡在了门外，因此无形之中就缩小了客户的范围，增大了招商的压力，导致空置率上升，同时开发企业也丧失了物业后期升值的利益。
租售结合是开发商通过物业出租和物业出售相结合的方式将片区主体设施提供给入驻企业的获利形式。这种形式是目前片区产业开发使用最多的一种赢利模式，也只有在这种模式下园区入驻率是最高的，其既涵盖了资金实力强的大客户，也囊括了实力相对较弱的中小客户，一方面通过销售可以回笼部分资金，满足开发企业滚动开发的要求，另一方面开发企业可以持有部分物业，享受到后期物业增值的好处。但这种模式也存在缺陷一人出租和销售的比例不易控制。
4．定制开发
根据开发片区业主需求，定制开发物业而获利。开发企业按照客户投资要求和生产研发办公需求，以定制租赁或出售方式，为客户量身打造相应物业，从而达到在有效降低客户投资风险和投入成本，促进客户快速发展的同时，实现最低风险下的项目收益的目的。
5．收购回租
收购回租即开发企业通过收购入驻企业或第三方所有的物业，然后以回租的方式继续交由其使用。针对部分资金紧张但又有扩张需求的企业，开发商可以通过收购企业方所有的工业物业及土地并以回租的方式交由其使用的形式，为企业发展换取所需资金，同时保障相应政府及企业利益不受影响。
6．配套设施开发
片区配套设施主要是指为满足片区运营需要而与主体设施一起配套建设的各种片区服务性设施，包含基础配套设施和公共配套设施。片区配套用地是政府为了补偿开发商主体设施开发环节的利润而特别配置的，虽然面积占比很小，但赢利空间很大。例如，据有关研究机构的粗略统计，华夏幸福基业主营业务收入中的50％左右来自片区住宅配套收入。
7．股权投资
股权投资收入即通过对片区内企业进行股权投资，即以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资片区内企业而获得的长期收益，比如，天安数码城就通过对片区内企业实施“租金换股权”和“现金换股权”的方式实现股权投资。另外，与天安数码城有战略合作的创投公司，新成立全资下属的创新基金，联合政府和其他基金，也会针对入驻企业以物业租金和现金的形式进行股权投资。
8．基金管理
企业通过组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，并由企业作为基金管理者管理基金以及基金旗下的物业，通过收取基金管理费和基金分红获得收益。
9．增值服务
在项目后期运营阶段，为保障片区基本运转，开发企业会为片区入驻企业提供基本的物业服务，如保持环境干净、安全，为片区内企业职工提供良好的生活、休闲、工作配套服务等，现在这类基本物业服务几乎每个片区都存在，而且赢利空间很小。目前，在市场竞争越来越激烈的情况下，针对片区开发企业的需求，提供丰富多样的增值服务，如代为招聘人才，提供咨询服务，提供法律、配餐、车辆租赁、绿植租摆、票务酒店代订、公共秘书、有偿共性培训或团队拓展等服务，并收取一定的费用，已然成了新的利润增长点。
我国大多数片区开发产业，现阶段的开发点都集中在价值链的中间，即主体设施开发环节和配套设施开发环节，其中又以物业租售和片区配套住宅开发最为常见。
二、片区开发主要赢利模式
不同于普通住宅的商业性质的单一销售、运营模式，片区开发拥有更复杂的多层次赢利模式。对央企来说，项目收益来自片区本身增值部分，包括政府补助、增值服务利润、金融服务利润、地产开发利润、合资公司利润、基础建设利润、招商服务费及运营收益。特色小镇的项目收益则来源于政策性资金、基础建设收益、项目运营收益、地产收益等。文旅地产项目的收益来源还包括共享客源盈利和品牌增长盈利等。
1．产业地产赢利模式
①销售物业：我国产业地产目前后期的运营赢利空间较小，房地产开发和销售的利润至今仍是产业地产开发最重要的利润来源。许多产业地产商在项目开发中多设置一定比例的可出售物业，通过销售物业来先期获取回报。
②产业搭住宅地，住宅反哺：举例来说，万达以政策性低价掠地，以商业广场的高人气高价卖房。商业广场虽然自持，但运营能力下降的或者根本无法赢利的，已经打包售出。华侨城以旅游提升人气品质，以住宅反哺旅游。碧桂园的科技小镇、恒大的研究院，全都是住宅反哺模式，核心就是抓住政府诉求，以住宅捆绑产业，低价获取住宅地。
③招商奖励：一些地方政府对企业招商引资的产业按照落地投资额进行补偿，给予招商引资奖励费。
2．特色小镇赢利模式
①政策性资金：对于旧工业区、旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补贴。
②基础建设收益：这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。
③项目运营收益：门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是长久运营小镇的收入来源。
④地产收益：通过特色小镇政策获得土地是不少地产开发商等进入特色小镇开发的原动力。
3．田园综合体赢利模式
①创意休闲农业盈利：此模式的核心在于从田园综合体项目的经营上获取最大的利润，主要从亲子文化、养生健康、养老文化等几方面引入打造。这就要求在田园综合体项目的经营上不断推陈出新，将创意休闲农业融入项目的开发上来，实现基础设施建设与服务水平的不断提高，满足游客休闲度假的需求。
②品牌增长盈利：经营者需要依靠高质量的农业休闲旅游及地产产品来打造自身品牌，重视品牌的价值。在成功塑造品牌后，不断延长品牌的产品线，让品牌的影响不断扩大，从而实现品牌附加值的全面赢利。
③共享客源盈利：在项目的经营过程中，要充分发挥地区内其他旅游景点的优势，积极与周边旅游项目及景点合作，推行联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益。
4．文旅地产赢利模式
文旅地产的盈利来源可归纳为地产销售和旅游经营两大板块。
地产销售是依附在旅游经营上面的，旅游经营聚拢人气、带动地产销售，卖房可以快速回笼资金，然后再将其投入文旅项目的开发中。地产业务的利润率高，但间接的价值创造核心还是旅游业务，优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色、独有的产业与服务等，能够很好地带动配套住宅的销售。
三、结束语
在金融监管日益严格的今天，要想真正做好片区开发项目，还须从项目本身的盈利性入手，挖掘深度片区开发的价值链，切实提要项目盈利能力；只有实现片区开发的价值增值，政府与社会资本才能从成果中分享收益。